お客様から「15日に完成するのですが、16日に引渡しを受ける予定です。内覧会は15日なので、この日に調査して欲しいのですが・・・」とのご要望を伺うことがあります。
これは、かなりリスクのある進め方なのですが、こういったケースがかなり増えています。最近、建物の完成から引渡しまでの流れにリスクを感じることが多くなっています。
マイホームの購入においては以下の基本的な流れがあります。
１．物件探し
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２．申込
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３．売買契約
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４．住宅ローンの申込
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５．マンションの完成（未完成のマンションを購入の場合）
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６．引渡しと決済
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７．引越し
この全体の流れのなかの最終段階である上記の５〜７にあたる「マンションの完成から引渡し、引越しへ至る」までの間のリスクのお話です。そこで、今回はマンションの完成から引渡し、引越しまでの適正な進め方についてお話します。
未完成のマンションを購入することをイメージしてください。購入物件が決まり申込を済ませ、売買契約を結びます。そのマンションの完成が近づくと冒頭のような日程での引渡しを不動産会社から提案されるなどして、当社へ完成後の調査（内覧会立会いサービス）を依頼される方がいらっしゃるわけです。
しかし、建物の完成日が15日であり、その翌日の16日に引渡しを受けるという日程はあまりにも無茶です。
本来ならば、建物の完成後に購入者による検査を行います。この検査では、契約通りの建物が建てられているか？施工不良がないか？などをチェックするのです。
その検査で問題がなければ、引渡しへと進むわけですね。しかし、ここで問題がある場合は、補修工事等を行っていただく必要があります。補修工事が完了すれば、その補修工事で問題ないか再度チェックする必要があります。
それで問題なければ、引渡しへ進みますが、まだ問題が残っていれば、再度補修工事となります。完全に補修されるまで繰り返すわけです。
つまり、売主の言うマンションの完成日から引渡しを受けても良い状態になるまでに日数を要することが一般的です。その日数はマンションによって異なります。
やはり、補修工事の期間を考えると、マンションの完成後に行う購入者の検査日から引渡し日までは2週間程度あけていただくのが理想です。
冒頭のように、完成日の翌日に引渡しというのはあまりにも厳しいですね。当然ながら、引越し日は引渡し日の後ですから、引渡しから1週間程度はあけておいた方が無難です。
引渡しや引越しの日程が厳しい場合のリスクを具体的にお話しますと、以下のことが挙げられます。
・引渡し後に補修工事を行うことになる
・引渡し後の補修工事は残代金を支払った後のため売主や施工会社の対応が
遅れたり、真摯に対応してもらえないことがある
・入居後も工事をするなど生活に支障がでる
・入居後の工事には立会いが必要など制限が多い
上記は、全て実際に起こった例です。特に、補修工事を適切に行ってもらうためにも、残代金の支払いは最後のカードと思っておいても良いぐらいです。補修工事も終えた本当の完成物件を引き渡してもらうのと同時に残代金の支払いを行う（＝決済する）ことが適切な不動産取引の基本です。
特に、不動産会社の決算の影響で、3月に引渡しを急ぐケースが多いです。購入者にとっても、年度末に引越しを済ませたいと考える方が多く、無理な日程で引渡し・引越しとなっていることがあります。
また、人間の心理的な問題も大きいかと思いますが、12月もこの問題がよく見られます。年内に入居して、新居で新しい年を迎えたいと思う方は多いです。また、住宅ローン減税の条件が年をまたぐと変わることも影響している（2006年の場合）ようです。だからといって、無理な日程を組むことはオススメできません。
以下が、適切な完成から引越しまでの流れと基本的な注意点です。
マンションの完成
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購入者による検査
・内覧会または施主検査と言うことが多い
・必ず完成後に行う
・補修の必要な箇所は遠慮なく指摘する
・完成の翌日でも可能
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補修工事
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補修工事の結果を確認
・再内覧会または確認会などと言う
・まだ補修の必要な箇所がある場合は再度補修工事へ
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引渡し・残代金の支払い（＝決済）
・補修工事等の完了を確認してから行う
・あらかじめ日程を決める場合は購入者による検査から2週間程度あけることが理想
・補修工事が間に合わない場合は延期する
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引越し
・補修工事や引渡しが遅れた場合でも柔軟に対応できるスケジュールに
できれば、購入者による検査から1ヶ月程度の余裕を見ておきましょう
完成から引渡し、引越しまでのスケジュールの問題で後悔される方は多いです。充分に気をつけてください。 |
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